السوق العقاري
«منها رخص البناء».. اجراءات معقدة يواجها السوق العقاري
مصر من اكبر الدول التي لديها فرص عظيمة في مجال الاستثمار العقاري، ان استطاعت ان تحتوي المستثمر وتقدم له السبل التسهيلية لاقامة استثماره، فاكثر مايهم المستثمر العقاري هو سرعة تنفيذ خططه وحصد نتائج اعماله، واكثر ما يعرقل تنفيذ خطط المستثمرين في مصر هي الاجراءات الروتينية واستخراج الشهادات واتمام كل مايتعلق بالاوراق الرسمية وهذا هو "بعبع" المستثمرين والسبب في حرمان البلد من زيادة نسبة الاستثمار العقاري بها بما يتوافق مع مقوماتها الطبيعية والبشرية التي تسمح باضعاف اضعاف ما يقام علي ارضها.
ربما يعجبك
ومن هذه المعوقات في السوق العقاري المصري الحصول على رخص البناء التي يتطلب استخراجها 6 شهور، وهذا يعني تجميد الاستثمار لمدة طويلة للغاية، في حين أن الحصول على رخص البناء في الخارج يحدث الكترونيًا، وغيرها من الاورااق المطلوبة .
ومع اتجاه الدولة الي التحول الرقمي وميكنة الخدمات الحكومية خاصة في قطاع العقارات للتسهيل علي المستثمرين، ياتي الدور للترويج من اجل كسب هؤلاء المستثمرين مرة اخري بعد ما تكونت لديهم تلك الصورة المعقدة عن الخدمات الحكومية بمصر.
ويأتي الترويج للقطاع العقارى من خلال الاشتراك فى المعارض الدولية عبر جناح مصرى يضم الدولة والمطورين، وإعداد الدراسات والتقارير بالتعاون مع مؤسسات دولية متخصصة ليتم نشرها فى المعارض والمؤتمرات الدولية، وتنظيم حملات الترويج فى وسائل التواصل الاجتماعى من خلال شركة عالمية متخصصة يتم الاتفاق معها.
ومع اتجاه الدولة لفتح قنوات اتصال مع كبار المسوقين فى الأسواق المستهدفة، ودعوتهم للحضور إلى مصر وتنظيم زيارات ميدانية، وبالمثل فتح قنوات اتصال مع كبار الصناديق العقارية، إلى جانب إزالة المعوقات التى تضعف قدرة العقار المصرى على التنافسية فى الأسواق العالمية، ومنها تيسير إجراءات التسجيل وتعديل قوانين الحد الأقصى لملكية الأجانب، وتعديل اللائحة التنفيذية للصناديق العقارية.
أهم معوقات السوق العقاري بمصر.. «تصدير العقار»
وعن تصدير العقار فمصر لديها نقاط قوة فى القدرة التنافسية للعقار المصرى، الذى يتسم بانخفاض السعر، مقارنة بالدول المنافسة فى المنطقة، فسعر العقار المصرى يمثل %30 فقط مقارنة بنظرائه، كما أنه يتميز بتنوع المنتج القابل للتصدير ما بين سكنى وإدارى وتجارى صحى وتعليمى.
بالاضافة الي ان متوسط ارتفاع قيمة العقار سنويًا فى مصر هو الأعلى بين دول المنطقة، بنحو %30 كما أن العائد الإيجارى للعقار، خاصة الإدارى والتجارى يزيد على %13 وهو الأعلى بين الدول المنافسة، إلى جانب مزايا اعتدال المناخ طيلة العام، ما يتيح إمكانية استغلال أعلى للوحدات، خاصة الساحلية منها.
وأهم ما يعوق مسألة تصدير العقار هو صعوبة إجراءات تسجيل الوحدة السكنية بالشهر العقارى لتوثيقها، ولذلك قدم المجلس التصديري للعقارمقترحًا فى هذا الشأن أن يكون هناك “كود” لأى تراخيص يتم إصدارها من جهة الولاية التى تتمثل فى جهاز المدينة، لافتًا إلى أن المستثمر الأجنبى يهدف إلى إنهاء إجراءاته والتصديق على تملكه للوحدة السكنية.
«حد لتملك المستثمر الاجنبي».. معوقات السوق العقاري: وبعد اقرار القانون الذي يضع حد لتملك الأجانب لأكثر من وحدة وهو بأمر غير مستحب، خاصة مع الحديث عن جذب المستثمر الأجنبى، وتذليل كل المعوقات أمامه وفتح مجالات للاستثمار.
ومن ضمن المعوقات التى ناقشها المجلس مؤخرًا هو الخاص بجذب الصناديق العقارية خاصة ان مجلس الوزراء قد قام ببعض التعديلات بحيث أعطاها نوعًا من الحرية، لكن لا تزال مشكلة الضرائب على أرباح الوثائق قائمة.
«التسجيل.. التوثيق..التشطيب».. معوقات السوق العقاري أكد المطورون أن ملف تصدير العقار يواجه ثلاثة معوقات تتمثل فى صعوبة إجراءات التسجيل والتوثيق والتشطيب، فرغم وجود المنتج الذى يتم تسويقه وتصديره للخارج فإن هذه المعوقات تقف حائلا أمام تصديره. فالسوق المصرية لاتزال تخطو خطواتها الأولى نحو تصدير العقار ولابد من توفير ضمان حكومى للعميل الأجنبى حتى يطمئن ويشترى داخل مصر.
فأن أى مطور عقارى يريد جلب عملاء أجانب يمتلكون وحدات داخل مصر ولكن الوحدات التى سيشتريها الأجنبى لابد أن تكون مختلفة، فالأجنبى الذى يريد التملك لعقار فى مصر يبحث عن عقار كامل التشطيب، وهذا أمر صعب على كثير من المطورين نظرا لعدم استقرار السوق وارتفاع تكلفة البناء وأيضا تأخر صدور قوانين الإقامة وصعوبة التسجيل، فالأجنبى لن يشترى عقارا إلا بعقد مسجل وموثق فى الشهر العقارى.
«قوانين التوثيق ثابته منذ 70 عام».. معوقات الاستثمار العقاري ولهذا السبب فملف تصدير العقار لايزال متوقفا لعدم الانتهاء من قانون يسمح بسرعة التسجيل والتوثيق للوحدات السكنية التى سيمتلكها الأجانب، فالعميل يبحث عن ضمان حكومى فلابد أن يتم إصدار قانون ينظم سوق العقار من مرحلة البناء إلى الاستلام والسكن.
والعميل الأجنبى يريد شراء وحدة سكنية فى “كمبوند” ولابد من تسهيل إجراءات التسجيل التى تأخذ وقتا يتعدى العامين، فالقوانين الخاصة بتسجيل وتوثيق العقود صدرت منذ 70 عاما ولم يتم تعديلها بما يتوافق مع متطلبات السوق الحالية .
ومعظم عمليات البيع تتم بعقود “الأوف بلان “ أى قبل البناء وهذه العقود لا يجوز تسجيلها ولا توثيقها وبالتالى لا وجود للضمان حتى يشترى الأجنبى ولو شركة التطوير العقارى لم تلتزم بمواعيد تسليم الوحدات أو مواصفات تشطيبها، فعلى العميل اللجوء إلى القضاء وهذا أمر مرعب بالنسبة للعميل الأجنبى.
وأوضح أن عدم وجود لائحة أو قانون لتوثيق العقود يجعل المطور “يفعل ما يحلو له “ فلا وجود لجهة حكومية تستطيع إلزام المطور بتسليم الوحدات السكنية أو غيرها طبقا لما هو موجود بالعقد وفى حالة اللجوء إلى القضاء المدنى قد يتم الحكم فى القضية بعد 10 سنوات.
ولذلك فالأجانب لن يشتروا وحدات سكنية فى مصر إلا كاملة التشطيب وبمستوى عال وجودة عالمية وهذا حتى الآن غير موجود فى السوق العقارية المصرية فهناك شركات لها سمعة واسم كبير وتسلم الوحدات بتشطيب دون المستوى والعميل يستلم الشقة ويعيد تشطيبها، فلابد من تقديم مشروع قانون يسهل تطبيقه
وبالرغم من ذلك فإن ملف تصدير العقار لايزال فى يد الحكومة التى يتعين عليها سرعة إصدار قانون ينهى إجراءات التسجيل والتوثيق سريعا حتى تتوفر الضمانة للعميل الأجنبى للشراء فى مصر. وبناءً عليه فاستقرار السوق وسعر العملة يطلق يد المطورين العقاريين نحو بناء وحدات سكنية بجودة عالية وتشطيب فاخر يلقى إعجاب العميل الأجنبى.
خاصة أن أى مطور يخشى المجازفة التى تتمثل فى بناء وحدات خاصة للتصدير إلى الخارج ثم الانتهاء من بنائها وبعدها تسويقها وبيعها فمعظم المطورين يعتمدون على البيع الآجل.
ارتفاع اسعار الاراضي.. يهدد الاستثمار العقاري بمصر
ولعل السبب الرئيسى وراء أزمة ارتفاع أسعار الأراضى هو استمرار احتكار الدولة لعمليات طرح الأراضى، مما يتطلب رفع الدولة يدها عن الأراضى بحيث لا تقوم بدور المقاول، وأن تكتفى بدورها فى الرقابة والإشراف على عمليات طرح الأراضى وفقاً للمخططات العمرانية التى تقوم بوضعها، حسب المهندس حسين صبور، ان علي اهمية الالتزام بتنفيذ رؤية مصر المستقبلية 2030 فيما يخص القطاع العقاري والمشروعات السكنية، والتى تحتاج لطروحات من الأراضى تصل قيمتها إلى 25 مليار جنيه.
الآليات المتبعة لطرح الاراضي تعرقل الاستثمار العقاري:
بالاضافة الي اهمية أن تتجه الدولة للتنوع في عمليات طرح الأراضى الاستثمارية، والتى لم يتم تغيير طريقة طرحها منذ تدشين مدن الجيل الأول التابعة لهيئة المجتمعات العمرانية الجديدة"
لأنه في حال استمرار تولى الدولة ترفيق الأراضي يمثل عبئاً مالياً مفروضاً عليها، رغم أنها يمكنها الاستعانة بطرق متعددة منها الاعتماد على المطورين لترفيق هذه الأراضى، حيث يمكن اللجوء لفكرة المطور العام، أو الاستعانة بصناديق الاستثمار المخصصة لأعمال الترفيق.
فخطة الدولة التنموية تفوق قدرات المستثمرين العقاريين بالسوق المحلية، وهو ما يحتم على الدولة عرض الفرص الاستثمارية المتاحة بها في المعارض الدولية بما يمكن من الاستعانة بمطورين عالميين للمساهمة في تحقيق هذه الخطة.
العمالة المدربة محور أساسى لتحقيق هذه التنمية الشاملة، والتي يجب أن تتم تنميتها ليس لتنفيذ المشروعات المحلية فقط، ولكن تصديرها للخارج، خاصة أنها تمثل كنزاً تمتلكه الدولة ولم يتم استغلاله بعد.
خاصة وان طروحات الأراضى المتاحة خلال الفترة الراهنة والتى وصلت الى 70 قطعة أرض بعدد كبير من المدن شهدت تقدم محدود من المطورين، بينما لم تشهد طروحات الأراضى فى المدن الكبرى أى تقدم عليها من قبل المستثمرين، وهو ما يؤكد رفض المستثمرين لسياسة طرح الأراضى بالدولة والارتفاع غير المبرر فى أسعارها.
من معوقات الاستثمار العقاري.. عدم الجدية مع اقتراحات المطوريين وهنا ياتي أهمية تفعيل الحوار الجاد بين كافة الأطراف المشاركة فى منظومة التنمية العقارية، وإعادة النظر فى اختصاصات كل طرف والاتفاق على قواعد وآليات جادة للعمل تضمن تنظيم السوق وتفعيل التنمية العقارية المستدامة فى السنوات القادمة.
خاصة وان الدولة لم تتجه لتفعيل مطالب المستثمرين العقاريين ومقترحاتهم بشأن آليات التنمية للسوق فى السنوات القادمة، وتجربة إصدار اللائحة العقارية الجديدة والتى شهدت طرح عدد من المقترحات والمطالب من قبل المطورين العقاريين لحل الأزمات القائمة والعمل على تنظيم السوق العقارية.
تحتم إيجاد قنوات اتصال فاعلة بين الحكومة والمطور العقارى تضمن الاستجابة للمقترحات الجادة التى يتقدم بها المطورين، بجانب وضع حزمة قواعد متفق عليها بين الجانبين لضمان تحسين آليات الاستثمار بالقطاع، وحل مشكلاته مستقبلاً.
وقد اقترح احد المطورين خلال فعاليات مؤتمر سكيب بإنشاء جهاز لتنظيم السوق العقارية على أن تكون تبعيته لرئاسة الجمهورية مباشرة، وأضاف أن السوق العقارية لديها فرص واعدة وحجم استثمارات كبيرة ولكن هناك العديد من المعوقات التى تواجهه، ولابد من حلها قبل التوسع فى المشروعات الكبرى وعلى رأسها مشروع العاصمة الإدارية الجديدة ومشروعات الإسكان الاجتماعى.
وأشار إلى وجود طلب متنامى لدى العديد من المستثمرين العرب والمصريين للتوسع فى الاستثمار بالقطاع العقارى بمصر فى ظل الفرص الكبيرة التى يمتلكها القطاع، وارتفاع معدلات الطلب على الاسكان بشكل كبير سنوياً.
